一般NISA口座を開設した理由の一つにREIT（リート）があります。
株式の証券口座は以前から持っていましたが、リートを購入したことはありませんでした。
新型コロナウィルスの影響でテレワークなど在宅勤務が増える予想もあります。
自粛でホテルや商業施設は厳しい状況が続きそうです。
振返ってみるとリーマンショック以降の金融緩和だけではなく、新型コロナウィルスの対策でお金をばら撒いています。
その影響を考えると、お金の価値がなくなるのではないかと懸念されます。
封建制度に戻るなんてことは思いませんが、住宅（不動産）の価値観や購入するさいの選択肢は変わっていくと感じました。
不動産を買える資金もないので、REITは一考の余地があると思った次第なのです。
REITはなぜ分配金が高い。REITの仕組みを確認。
REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託になります。
REITはまず投資家から集めたお金で、オフィスビルや商業施設などの不動産を購入。
その購入した不動産の賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。
なお、REITは、「不動産投資法人」と呼ばれ、不動産を取得・運営することだけを目的とした法人なので、運用などの実質的な業務を行うことができません。
そのため、不動産運用会社や資産保管会社や管理会社に業務を委託し、資産運用をしています。
おそらくですが、REIT（リート）を購入している人のほとんどが、高い配当利回りを期待していると思います。
高いに越したことはありませんが、なぜ利回りが高いのでしょうか。
それは、収益の90％超を分配するなどの条件を満たせば、分配金が損金算入でき法人税がかからないので、収益が分配金になりやすいからです。
また、上場されているので売買がしやすいため、換金もしやすいです。
なので、価格は変動もしますし、上場廃止のリスクもあります。
J-REITの種類と特徴を考える
REITは不動産というイメージはあるものの、その特徴やどんな種類があるのかを調べてみました。
種類は別の呼称で言われている場合もありましたが、大まかには何の不動産（物件）に投資をしているかで分類できます。
■景気感応度の高さ
住宅＜商業施設（郊外）＜物流施設＜オフィスビル＜商業施設（都市）＜ホテル
■テナント分散度の高さ
ホテル＜物流施設＜商業施設（郊外）＜オフィスビル＜商業施設（都市）＜住宅
■賃貸借契約期間の長さ
住宅＜オフィスビル＜商業施設（都市）＜物流施設＜ホテル＜商業施設（郊外）
前述したようにREITは、不動産の賃料収入が分配金になります。
その賃料がどうのようになっているかを見ると、賃料が変動しない「固定賃料」と、売上によって変動する「変動賃料」があります。
REITの銘柄（不動産）によって違いはあると思いますが、変動賃料の割合が大きく新型コロナウィルスの影響で経営が厳しくなりそうな、ホテル系のリートは大きく値を下げました。
ただ、過去のチャートで日経平均とREIT指数を比べてみても似たように動くので、オフィス系や住宅系、物流系だからといって安心ということにはなりません。
値動きから判断すると、日経平均よりも動いている時期もあるので、株よりリスクが低いと一概には言えそうもないですね。
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| リート（青）、日経平均（赤）の比較チャート |
他のデメリットとしては
- 上場廃止になる場合がある
- 現物を所有するわけではない
- 自然災害（地震・火災）の影響を受ける
- 金融機関からも借入するので、金利が上昇すると利息が増える
- 不動産投資法人は物件購入の判断ができない（よくない物件を買うかもしれない）
などがあります。
ざっくりとではありますが、REITの特徴を調べてみました。
NISA口座での購入を考えているので、実際には投資口価格との相談になりそうです。
（落ちたとはいえ、RIETは高い銘柄が多い。。。）
投資は自己責任でお願いします。
